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한국의 부동산 거품 붕괴, 더 이상 전망 아닌 현실인가? 경제읽기

 서울 강남 아파트 가격이 급격히 내려가고 있다고 한다. 프레시안, 미디어오늘과 일부 진보언론에서는 벌써 부동산 거품 붕괴에 대한 진단을 내리고 있다. 그러나 한국의 부동산 거품 붕괴 예언은 이미 몇년 전부터 반복되어왔다. 그렇기 때문에 아무리 부동산 거품이 붕괴한다는 예언이 나와도, 대다수의 사람들은 부동산 불패신화에 대한 믿음을 져버리지 못하고 있다. 진보언론들에 올라온 부동산 붕괴 예측의 가장 주된 논리는 일본의 부동산 거품과 현재 한국의 부동산 가격을 비교했을 때 수치에 따라 일본의 그것보다 훨씬 심하며 이에따라 일본의 부동산이 붕괴되었듯이 한국 역시도 그렇게 붕괴가 된다는 것이 주된 논리이다. 

 헤이세이 공황이라고 불리우는 89년 일본경제의 거품이 붕괴되는 과정은 유동성의 급격한 팽창과 다시 붕괴되는 드라마틱한 변동과정을 보이고 있다. 50년대 이후로 대미무역 수지에서 항상 흑자를 거둔 일본은 80년대 미국과의 프라자 합의에서 엔화를 급격히 평가절상시킨다. 이 것이 경제에 주는 충격을 완화시키기 위해 양적통화 정책을 하는데 이자율을 급격히 내리고, 화폐공급량을 급격히 늘였고 이것은 일본 내의 심각한 과잉 유동성의 원인이 된다. 이러한 과잉 유동성은 심각한 자산 거품을 만들었고, 89년 새 일본 중앙은행 총재는잉동성을 흡수하기 위해 이자율을 상승시켰는데, 이것은 급격한 유동성 축소와 일본의 거품을 붕괴시켰다. 

 측정 방법에 따라 차이가 있겠지만 현재 한국의 부동산은 일본이나 과거 미국의 그것에 비해 훨씬 심각한 편이라고 한다. 한국은 일본과 비슷하게 유동성이 계속 들어오는 모습을 보여주고 있다. 2000억 달러가 넘는 외환보유액은 그것을 잘 말해준다. 그리고 이렇게 들어온 유동성은 주식, 부동산과 같은 자산시장의 가격 상승을 이끌고 있다. 이렇게 자산 가격 거품의 형성은 유사한 점이 많지만, 일본 경제가 거품 붕괴시에 나타난 모습은 그렇게 찾기 어려워 보인다. 가장 쉬운 예로 하나의 거품이 꺼질 때, 그 거품만이 꺼지는 것이 아니다. 쉽게 말해, 부동산 가격이 붕괴시에는 주식과 같은 다른 자산 시장의 붕괴가 함께 일어나야 한다. 그러나 현재 한국의 경우 부동산 가격은 얼마 떨어졌다고는 하지만 주식의 경우는 오히려 꾸준한 상승을 보여주고 있다.

 물론 부동산 가격이 본격적으로 더 떨어지기 시작하면 주식 시장 역시 거품이 붕괴되는 모습을 보여줄지도 모른다. 그러나 그렇게 말한다면 아직까지도 부동산 거품 붕괴는 시작된 것이 아니라는 것을 뜻한다. 현재 한국뿐만 아니라, 전 세계적으로 초저금리와 양적통화정책으로 인한 과잉유동성에 휩싸여 있는 상황에서, 과연 한국만이 유동성이 부족해지는 거품 붕괴의 모습을 보여줄 수 있을지는 의문이다. 이렇게 현재 한국의 부동산 가격이 전에 비해 크게 떨어졌다고 하지만, 몇백프로 오른 가격에서 몇십 프로 떨어졌다고, 그것이 거품 붕괴라고 보기에는 어려워 보인다. 더군다나 그 가격이 계속해서 지금처럼 떨어지는 하향세를 겪을지는 의문이다.

 더군다나 과거 거품 붕괴의 과정을 보면 그 거품이 터지도록 만드는 원인이 필요하다. 예를 들어 일본의 부동산 거품 붕괴의 시작은 엔화의 갑작스런 평가가치 절상과 이자율 상승이라는 두가지 원인이 있었다. 그러나 현재 한국의 경우 원화는 아직까지도 2008년 금융위기 전보다 가치가 낮은 1100원대를 유지하고 있으며, 이자율은 아직까지 2%대다. 만약 원화의 가치가 과거의 900원대로 돌아서거나 혹은 그 이상으로 가치가 오르거나, 한국은행이 금리를 올리는 모습을 보여주지 않는 이상 일본 거품 붕괴와 같은 모습이 한국에서 재현되기에는 어려워 보인다. 그밖에 부동산 거품을 붕괴로 이끌 다른 원인이 보이질 않는다.

 그렇다면 도대체 부동산 가격이 내려가는 이유는 무엇인가. 그 것은 거품 붕괴가 아닌 다른 이유에서 있다. 한가지 이유로는 삼성생명을 들 수 있다. 현재 삼성생명이 증권회사로 전환하려고 하는 중이며, 그에 따라 엄청난 자금이 삼성생명에 몰리고 있다. 이러한 유동성의 근원은 어디에서 나온 것일까. 바로 부동산과 기타 다른 주식들이다. 삼성이 하는 보험회사이기에 안정성과 수익성이 보장된다고 믿는 사람들이 기존의 주식과 부동산에서 자금을 빼고, 이것을 삼성생명으로 넣기 때문에, 부동산 가격이 일시적으로 하락하는 모습을 보여주는 것이다. 주식 역시 마찬가지 일 것이다. 이렇게 자금이 빠지면서 가격이 하락하자 누군가는 부동산 전망을 비관적으로 보고 가격을 내리고 매도를 하면서 현재의 상황이 이루어졌을 것이라 짐작된다. 그렇지만 문제는 특별히 부동산 거품의 붕괴가 없는 이상, 현재의 부동산 거품이 붕괴가 아니라 일시적인 하락이라면 다시 시간이 지나면, 그 가격이 적당하다고 생각하는 누군가에 의해 거래가 이루어질 것이다. 삼성생명 상장이라는 원인이, 삼성생명이라는 또 다른 거품의 형성이 일시적으로 유동성을 흡수하는 블랙홀처럼 되어 기존의 거품들, 주식과 부동산을 일시적으로 위축시키고 있는 것이다. 그러나 이번 삼성생명 상장은 이것이 부동산 거품 붕괴로까지 연결이 되지 않을 것이라는 삼성의 판단 아래 이루어졌을 것이다. 

연결되는 글 : 부동산 2

생각해보자. 왜 한국 부동산에는 거품이 생겼는지. 부동산 거품을 만든 주체는 누구인가. 만약 한국의 부동산 시장에 생계 거주를 위한 거래만이 있었다면 절대 거품이 생겨나질 않았을 것이다. 바로 투기를 목적으로 한 자본이 있기때문에, 그 자본들이 한국의 부동산 거품과 부동산 가격을 조정하고 있었다. 만약 그렇지 않다면 상위 몇 %가 한국 토지 혹은 부동산의 몇 %를 가진다는 양극화를 넘어선 말도 안되는 수치를 보도하는 뉴스는 나오질 않았을 것이다.

 그렇다면 어떻게 그들은 한국의 부동산 가격을 조정했을까. 그 뒤에는 대출, 특히 모기지라는 수단이 반드시 설명되어야 한다. 투기 목적의 자본들은 부동산을 구매한 뒤 이를 바탕으로 또 다시 모기지를 통해 부동산이라는 자산을 현금화시켰다. 그리고 현금화시킨 자산을 또다시 부동산에 보냈다. 예를 들어 내가 10억이 가지고 있을 때 10억짜리 아파트를 샀다면 이를 담보로 6억이라는 대출이 가능해졌고 그것을 통해 또다시 6억짜리 아파트를 구매하는 것이다. 그리고 이 6억의 아파트를 통해 다시 3억6천을 빌리고 이를 통해 또다시 아파트를 구매하는 순환구조가 이루어진 것이다. 이것이 가능한가? 당연히 가능하다. 아파트 가격이 상승한다는 전제 아래선. 10억짜리가 12억이 되고 6억이 7억이 되고 3억 6천이 4억 5천이 된다면, 이자를 충분히 갚고도 이득이 남는다. 그야말로 가만히 앉아서 돈을 버는, 노동이 필요없는 불로소득인 것이다. 

 이런 반복적인 순환을 통해 투기적 자본소득은 매수와 매도를 창출하고 아파트 가격을 상승시켜왔다. 이들에게 가격이 비싸고 낮은 것은 이차적인 문제다. 이것은 하나의 큰 특징일 것이다. 왜냐하면 주거 목적의 이들은 가격이 지나치게 비싸다고 판단된다면 그것을 일반적으로 사질 않을 것이다. 그러나 투기적인 목적아래에서는 그것은 달라진다. 그들에게 있어서 일차적인 것은 수익성과 안정성이다. 그것만 보장된다면 아무리 비싸더라도 그들은 아파트를 구매할 것이다. 그리고 그것이 보장된다고 믿어진다면, 부동산 불패신화와 같이, 아무리 자본이 부족하더라도, 어디선가 그 자금을 충당시킬 수 있을 것이다. 

 누군가는 이러한 구조를 깨기 위해, 분양원가 공개를 주장했고, 누군가는 이러한 구조를 깨기 위해 종합부동산세를 시행했으며, 누군가는 이러한 구조를 깨기 위해 DTI 규제와 아파트 대량공급을 시행했다. 과거 노무현, 김대중 정부 역시도 아파트 대량공급을 시행했으며 많은 비판을 받았다. 왜냐하면 거품이 활발히 움직일 때는 공급이 많아진다는 것은 가격이 떨어진다는 것이 아니라 투자할 대상이 많아진다는 것을 의미하기 때문이다. DTI 규제가 성공해서인가. 물론 그것이 모기지를 이용하는데 제한은 전보다 훨씬 만들었지만, 아무리 그 제한이 심하다 하더라도 부동산의 수익성과 안정성이 보장된다면 충분히 그 규제를 피해서라도 대출을 할 수 있는 무언가가 발견되었을 것이다. 그럼에도 불구하고 언제부터인가 부동산 가격이 하락하는 모습을 보이고 있다. 그것이 DTI 규제와대량공급 정책이 성공한 것인지도 모른다. 

 그렇다면 왜 가격이 내려가고 있는가? 그것은 투기세력이 위에서 설명한 것처럼 반복해서 아파트를 사는 모습을 보이질 않고 있기 때문이다. 아니 오히려 부동산 자산에서 자금이 빠져나가는 모습을 보이고 있다. (참고로 증시와 펀드 역시 마찬가지다.) 가격이 하락하기 위해서는 사는 사람보다 파는 사람이 많아야 하는데, 투기 자본들은 다시 부동산을 구매하지 않고 있으며, 이들은 부동산을 내놓기만 할 뿐이다. 그렇다면 손해를 감수하면서도 먼저 왜 부동산을 내놓는가? 그 이유는 간단하다. 수익성과 안전성이 더 이상 보장되질 않기 때문이다. 또한 지금의 가격에 판매를 한다하더라도, 일반적으로 그들에게는 과거에 얻은 엄청난 이득에서 조금 손실을 보는 것일뿐, 실질적인 손해를 보는 것은 아니기 때문이다. 

 일반적으로 거품이 붕괴되기 위해서는 거대한 외적 충격같은 것이 발생하고. 그에 따라 시장의 패닉상태가, 그 뒤 유동성이 메마르는 현상이 발생한다. 예를 들어 2008년 금융 위기 때, 공황의 본격적인 시작은 리먼 브라더스의 파산 이후부터이다. 그런데 지금의 상황에서는 부동산 가격을 하락시킬 요인이 쉽게 보이질 않는다. 그렇다면 우리는 그 이유가 무엇인지를 최대한 살펴보고 말해야 한다. 결국 부동산 가격이 하락하기 위해서는 부동산 시장에서 부동산 가격을 조정해온 투기 자본들이 빠져나가야 하는데, 즉 유동성이 빠져나와야 하는데 그럴만한 이유가 삼성생명말고는 쉽게 보이질 않는다. 물론 당연히, 불확실성과 수익성이 훨씬 떨어진 상태이며, 부동산 투자로부터 얻는 수익이 금융위기 이후로 줄어든 상황을 배경으로 말한다.

 삼성생명에서 20조가 몰렸다고 한다. 그렇다고 주식에서 몇조빠지고, 채권에서 몇 조 빠지고, 부동산에서 몇 조 빠져서 총합 20조를 만드는 어리석은 짓을 하질 않길 바란다. 한 자산시장에서 거대한 자금이 빠질 때, 그것이 얼마나 영향을 줄 수 있는가. 현대처럼 금융이 발전된 시대에서 말이다. 2008년 금융위기는 서브 프라임에서 시작되었다. 서브 프라임의 액수는 우리가 생각한 것에 비해 그 규모는 작았으나, 그것이 만든 피해액은 아직도 정확히 알 수 없다. 그 이유는 서브 프라임이라는 미약한 존재가 파생상품과 결합해 다른 곳들과 너무나 많이 연결이 되었기 때문이다. 한국에서는 그만한 파생상품은 존재하지는 않겠지만 그렇다고 그것들이 전혀 존재하지 않는다고 보는 것도 잘못된 판단이다. 

 그리고 단순히 20조만 몰렸을까? 눈에 보이는 것이 20조라고 20조라고 생각하는 것 역시 바보같은 짓이다. 상장 뒤 가격이 안정성을 보일 때 사기 위해서 기다리는 세력도 있을 것이고, 삼성생명과 연결된 삼성증권, 혹은 삼성 회사에 투자를 한 이도 있을 것이며, 다른 생명보험 주식을 산 이도 있을 것이다. 혹은 주식이 앞으로 부동산보다 수익성이 좋을 것이라고 생각하고 주식으로 방향을 전환한 이도 있을 것이다. 내가 하고 싶은 말은 20조가 눈에 보인다고 그것을 20조로만, 단순한 셈법을 하지 말라는 것이다. 그리고 몇조가 빠져나갈 때, 부동산 시장에 남아있는 이들도 그 것의 영향을 받지 않을 수 없다. 더군다나 지금처럼 일부 미디어가 부동산 거품 붕괴중이라고 한다면 누군가는 그 것을 토대로 손해를 볼 걸 대비하여 매도를 할 것이다. 결국 눈에 보이는 수치 그 이상으로 많은 매도량이 나올 수 있는 것이다.

3개월 간 매도 매수량, 투신이 마이너스인건 펀드가 환매되었기 때문이다. 즉 개인+투신이 합친 9조의 
양이 매도되었는데 과연 이 자금은 어디로 갔을까? 그럼에도 불구하고 증시가 마이너스를 겪지 않은건
외국인이 10조를 넘게 매수했기 때문이다. 참고로 1은 백만원이다.

 현재 확실한 건 투기적 목적의 자본들이 자산을 전환중이라는 것이다. 이것은 비단 부동산에만 연결되는 것이 아니다. 주식에서도 통한다. 3개월 간 주식거래를 비교해보면 국내 개인들은 눈에 띄게 주식을 매도중이었다. 혹은 펀드를 현금화시키고 있었다. 부동산 역시도 자산이 전환중이다. 그렇다면 이것이 어디로 갔을까? 소비로 갔을까. 일부는 그렇게 갔을지 모르지만 이 자본의 목적은 투기다. 그렇다고 건전한 투자가 요즘 시대에 찾기 쉬운 것은 아니다. 이러한 자본들이 가장 쉽게 갈 수 있는 곳은 바로 거품이다. 그리고 그 거품 중 가장 대표적인 것이 바로 삼성생명일 것이다. 참고로 2003년 카드 대란이 일어나 증시가 폭락을 할 때, 부동산 거품은 전성기였다. 즉 증시에서 빠져나온 자금이 부동산으로 들어온 것이다. 지금은 이와 반대로 부동산에서 다시 증시(혹은 무언가 또다른 거품)로 자금이 건너갈 준비를 하고 있는 것이다.

 그렇다면 이것이 사실이라면, 이것이 시사하는 바는 무엇일까. 먼저 한국의 부동산 시장이 이미 취약점을 보이기 시작한다는 것이다. 삼성생명이라는 다른 거품에 비해 수익성과 안정성이 떨어져서 가격이 하락된 것이라면, 그리고 지금처럼 떨어진 것이라면, 외부에서 심각한 충격이 한국의 부동산 시장에게 갈 경우, 그 때에는 정말 금융위기와 같은 패닉상태가 올 수 있고, 그것은 진정한 붕괴를 이끌 것이다. 또한 앞으로 삼성생명과 같은 수익성과 안정성이 괜찮다고 판단되는 다른 상장이 올 경우에 또 다시 가격이 하락할 수도 있음을 의미한다. 어쩌면 이것이 진정한 부동산 거품의 연착률을 이끌지도 모른다. 그러나 분명한 건, 지금 이 시대에도 투기 세력들은 자신의 재산을 증식시킬 수 있는 새로운 상품을 발견했다는 것이다. 그에 비해 이 글을 읽고 있는 당신은 어떠한가. 그것이 내가 가장 던지고 싶었던 질문이다.

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  • Contender's Life : 부동산 2 2010-06-07 04:40:39 #

    ... 한국의 부동산 거품 붕괴, 더 이상 전망 아닌 현실인가? 생각해보자. 왜 한국 부동산에는 거품이 생겼는지. 부동산 거품을 만든 주체는 누구인가. 만약 한국의 부동산 시장에 생계 거주를 ... more

덧글

  • 도르래 2010/05/05 09:28 # 답글

    음...지금의 일시적인 부동산 가격 하락은 삼성생명 상장 때문이란 분석이신 것 같군요. 그런데 대체적인 분석이 삼성생명에 몰린 자금 대다수가 시세차익을 노리고 들어온 돈이라던데, 이 돈들이 시세차익을 얻고 다시 빠져나가면 '님 분석대로라면' 부동산 가격이 오르게 된다는 건가요.;;;(제가 볼때 그 원인이 삼성생명 상장 하나만은 아닌 것 같습니다)

    제가 볼땐 '부동산 가격 떨어져봤자다'에 한표. 뉴타운 같은 정책이 계속 시행되는 한 말이죠.(뭐, 지방은 지금도 미분양이 넘쳐나고 있기에 좀 상황이 다르겠지만 말이죠)
  • Contender 2010/05/05 10:39 #

    솔직히 아주 단편적으로 쓴 글이기는 하지만... 삼성생명의 상장으로 모랄까.. 하나의 유동성을 흡수하는 존재가 태어났다고 생각합니다. 사실 부동산말고, 다른 증시들도 내려갈 원인이 없는데 가격이 내려가는 모습을 보여주고 있습니다. 삼성생명이 지금의 시가총액을 유지하는 만큼 다른곳에서는 그만큼의 유동성이 빠져나갔다고 생각하고요. 물론 지금 부동산 가격 하락의 원인이 삼성생명 하나만이 만든것이라고 보기는 어렵지만, 주된 원인이라고는, 적어도 그 시작의 단추점이라고, 생각합니다. 부동산의 가격은 일시적으로 내려가겠지만, 삼성생명의 거품이 조금 안정되고, 시간이 지난다면 다시 상승하는 모습을 보여줄 것 같습니다.

  • 레드진생 2010/05/05 10:53 # 답글

    삼성생명 상장은 분명히 큰 이슈이긴 합니다만, 그것과 부동산을 연결시키기는 연결고리는 약하지 않나 합니다.

    무엇보다 부동산의 가장 큰 단점은 환금성, 즉 단기간에 현금화하기가 어렵다는 점입니다.
    그리고 삼성생명 상장은 추진 자체가 2009년 11월에 시작되었고, 가시화된 것이 금년 3월, 그리고 공모가 결정이 4월입니다.
    상성생명 건이 유동자금의 블랙홀이 되었다면, 그 여파는 현금화에 시간이 걸리는 부동산보다 손쉬운 증시에 더 큰 영향을 주어야 할 것입니다 ㅡ 그러나 증시가 그렇게 급락하고 있지는 않지요.
  • Contender 2010/05/05 18:50 #

    김광수 연구소 카페에 이 글 그대로 올렸는데 무지 욕먹더라고요. ^^;
    부동산이라는 자산 형태가 이미 단순히 부동산 형태로만 띄고 있지는 않잖아요. 삼성생명때문에 부동산이 현금화하는데에는 오래 걸리지만, 이미 모기지가 활성화된 이 시점에서 이미 현금화같은 과정이 되어있었죠. 그리고 무엇보다 부동산 거품이 붕괴되는 시점이라면, 증시 역시도 폭락되어야 합니다. 그러나 증시는 진생님이 말씀하시는 것처럼 급락하지 않고 있는데, 그렇다면 적어도 지금은 아직까지 부동산 거품 붕괴가 시작되지 않았다는 것을 뜻하기도 하겠죠.

    또한 증시가 그리스 악재같은 것까지 포함이 되어있기 때문에 함부로 평가하기 어렵지만, 3개월 혹은 1개월간의 증시 상황을 보면, 외국인과 국내 투자자(개인 기관을 포함한)들로 나뉘었을 때, 국내는 매도량이 훨씬 컸습니다. 다만 이것을 외국인이 더 많은양을 매수했기 때문에 증시가 오른거고요. http://stock.naver.com/sise/sise_trans_style.nhn 가시면 확인하실수 있습니다.
  • 이런저런생각 2010/07/17 07:15 # 삭제 답글

    하락의 근본적 배경은 부동산가를 지탱할 수요가 더 이상 없다는 것
    일본의 경우 엔고와 제로성장하에서 수요제로 고로 과대평가된 부동산 담보의 레버리지를 버틸수 없었음이고
    한국은 부동산레버리지는 상대적으로 작으나 인구구성과 경제구조상 수요가 한계에 이르렀음
    즉 평당3000만원의 구조는 시장을 벗어난 카르텔적 성격임
    이것은 인구감소 ,양극화에 의한 젊은 세대의 신규주택매입능력부족, 별다른 수익구조가 없는 은퇴자 양산의 시대에 유지가 될수없음
    새로운 생활양식은 젊은 세대로 하여금 원룸수요를 늘이나 부부와 자녀 합친 3,4명을 기준으로한 주택 수요를 줄임
    중산층 중심의 유복한 주거환경이 점차 위축된다는것을 의미함
    이런 것이 고용없이 성장하는 대기업과 수출중심 구조를 통한 충분한 자본축적으로 유지될 것인가하는 것은 극히 의문임
    그러나 동시에 상술한바 외환의 지속적 유입과 유동성 확보는 급격한 거품붕괴론에 대한 의문을 불러옴
    결국 전반적인 부동산가는 하락이 불가피하나 상업지역이든 주택지역이든 지역적 분화가 크게 일어날것 같음 ....
  • Contender 2010/07/17 08:21 #

    네 저도 비슷하게 생각하고 있습니다. ^^ 정리를 훨씬 간결하게 해주시네요.
  • ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 2012/10/29 01:14 # 삭제 답글

    2년이지난 지금 이글은 개소리임 ㅋㅋㅋㅋ
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